Kto płaci za notariusza przy zakupie mieszkania – kupujący czy sprzedający?

Rynek mieszkaniowy nie zwalnia, a liczby potwierdzają rosnące zainteresowanie zakupem nieruchomości. Według danych BIK w maju br. banki podpisały 18,8 tys. umów o kredyt hipoteczny o łącznej wartości 8,25 mld zł – to wzrost liczby hipotek o 25% i wartości finansowania o prawie 2 mld zł względem poprzedniego roku. W tym kontekście coraz więcej osób staje przed pytaniem: kto pokrywa koszty notariusza przy zakupie mieszkania? Odpowiedź jest niezbędna, aby prawidłowo zaplanować budżet i bezproblemowo sfinalizować transakcję.

Źródło: www.freepik.com/free-photo/smiling-insurance-agent-going-through-paperwork-communicating-with-her-clients-meeting_26266026.htm#fromView=search&page=1&position=18&uuid=5f6d53e7-6d01-4c5d-82c6-d59f84c8f299&query=notariusz

Kto płaci za notariusza przy zakupie mieszkania?

W Polsce akt notarialny jest warunkiem koniecznym do przeniesienia własności nieruchomości. Bez udziału notariusza transakcja byłaby nieważna. Przyjęło się, że wydatki pokrywa kupujący. To on otrzymuje prawo do nieruchomości, a więc zależy mu, aby dokument został przygotowany bez uchybień i aby wszystko znalazło odzwierciedlenie w księdze wieczystej.

Możliwość innego podziału

Przepisy nie narzucają jedynego rozwiązania. Strony mają pełną swobodę w ustaleniu, kto płaci koszty notariusza przy zakupie mieszkania. Umowa sprzedaży powinna jednak precyzyjnie wskazywać, jak podzielono obciążenia. Zdarzają się sytuacje, w których sprzedający zgadza się pokryć część taksy notarialnej, zwłaszcza gdy zależy mu na szybkim zamknięciu transakcji.

Dlaczego zwykle płaci kupujący

Logika jest prosta – sprzedający otrzymuje pieniądze i wychodzi z transakcji bez dalszych zobowiązań wobec lokalu. Kupujący natomiast wchodzi w nową rzeczywistość prawną, dlatego właśnie on zostaje obciążony kosztami administracyjnymi i notarialnymi.

Ile się płaci za notariusza przy zakupie mieszkania

Wynagrodzenie notariusza określane jest jako taksa notarialna. Jej górne granice reguluje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Stawki zależą od wartości mieszkania – im wyższa cena nieruchomości, tym większe koszty. W praktyce mówimy o widełkach, które są powiązane z konkretnymi progami wartości.

Przykład: dla mieszkania wartego 300 000 zł taksa jest inna niż dla lokalu kosztującego 900 000 zł. Notariusz nie może przekroczyć maksymalnych pułapów ustawowych, choć w niektórych sytuacjach stosuje minimalne dopuszczalne stawki.

Dodatkowe opłaty

Sama taksa notarialna to nie wszystko. Przy transakcji dolicza się również:

• opłaty sądowe za wpis własności do księgi wieczystej;
• podatek PCC przy zakupie z drugiej ręki;
• koszt wypisów aktu notarialnego, których liczba zależy od tego, ile instytucji wymaga egzemplarzy;
• czasami niewielkie opłaty administracyjne związane z dodatkowymi zaświadczeniami.

Realny zakres wydatków

W efekcie całkowite koszty mogą wynieść od kilkuset złotych przy niewielkim lokalu do kilku tysięcy złotych w przypadku dużych apartamentów. Warto zatem brać je pod uwagę na etapie planowania budżetu. Kupujący, który przewidział jedynie cenę mieszkania, bywa zaskoczony, że do wydania ma jeszcze dodatkową sumę na obowiązkowe opłaty.

Kto płaci za notariusza przy zakupie mieszkania od dewelopera

Na rynku pierwotnym zwyczaj pozostaje taki sam jak przy rynku wtórnym – obowiązek spoczywa na kupującym. Deweloper oddaje mieszkania w ramach prowadzonej działalności i rzadko przejmuje na siebie koszty notarialne.

Promocje i wyjątki

Zdarza się jednak, że deweloper wprowadza specjalne akcje marketingowe i oferuje pokrycie części wydatków związanych z notariuszem. Dotyczy to najczęściej inwestycji, w których pozostały ostatnie wolne lokale. Wówczas klient może zaoszczędzić kilkaset złotych lub więcej.

Brak PCC

Kupując od dewelopera, nie ponosisz kosztu podatku PCC. Cena lokalu objęta jest podatkiem VAT, a to zwalnia z dodatkowego obciążenia. Jest to wyraźna przewaga rynku pierwotnego nad wtórnym, szczególnie przy droższych mieszkaniach, gdzie 2% wartości stanowi już dużą sumę.

Formularz kontaktowy Februs. Źródło: www.februs.pl/kontakt/

Kto płaci za notariusza przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Na rynku wtórnym reguły są dobrze ugruntowane. Koszty notariusza przyjmuje na siebie kupujący. Sprzedający ogranicza się do przedstawienia wymaganych dokumentów i odbiera należność ustaloną w umowie.

Podatek PCC

Najistotniejszym elementem dodatkowych kosztów jest podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2% od wartości nieruchomości. Wygląda to tak: kupujący przekazuje pieniądze notariuszowi, a ten jako płatnik podatku odprowadza kwotę do urzędu skarbowego.

Wydatki dla kupującego

Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, musisz liczyć się z wyższymi kosztami niż w przypadku zakupu od dewelopera. Podatek PCC przy mieszkaniu wartym 500 000 zł to aż 10 000 zł. Do tego dolicz taksę notarialną i opłaty sądowe. W sumie pełen pakiet może znacznie zwiększyć kwotę, którą trzeba przygotować przy finalizacji transakcji.

Różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym

Element transakcji	Rynek pierwotny	Rynek wtórny
Podatek	Brak PCC, w cenie mieszkania ujęty jest VAT	PCC 2% wartości nieruchomości, pobierany przez notariusza i przekazywany do US
Koszty notarialne	Zazwyczaj pokrywa kupujący; czasami deweloper dopłaca w ramach promocji	Standardowo pokrywa kupujący, sprzedający nie uczestniczy w kosztach
Wpis do księgi wieczystej	Najczęściej nowa księga zakładana dla lokalu; opłaty sądowe po stronie kupującego	Wpis własności do istniejącej księgi wieczystej; koszt ponosi kupujący
Dodatkowe wydatki	Umowa deweloperska w formie aktu, wypisy, opłaty sądowe	Podatek PCC, taksa, wpisy do księgi, wypisy aktu
Możliwość negocjacji	Czasem deweloper przejmuje część kosztów, np. taksy notarialnej	Kupujący zazwyczaj bierze całość na siebie

Kto płaci za notariusza przy zakupie domu?

Przy zakupie domu procedura jest identyczna jak przy mieszkaniu. Niezależnie od tego, czy kupujesz wolnostojący dom jednorodzinny, segment w zabudowie szeregowej czy bliźniak – formalności wymagają aktu notarialnego. Najczęściej koszty ponosi kupujący.

Dodatkowe elementy

Dom to jednak nie tylko mury. W pakiecie znajduje się również grunt, na którym stoi budynek. W związku z tym taksa notarialna bywa wyższa, bo podstawą wyliczeń jest wartość całej nieruchomości. Dodatkowo mogą pojawić się opłaty związane z odłączeniem działki z większej księgi wieczystej czy ustanowieniem służebności drogi dojazdowej.

Różnice praktyczne

Kupując dom za 1 200 000 zł, koszty notarialne będą zdecydowanie wyższe niż przy mieszkaniu wartym 500 000 zł. Z kolei sprzedający wychodzi z transakcji bez dodatkowych zobowiązań finansowych – otrzymuje pieniądze i nie dokłada się do notariusza, o ile strony nie ustaliły inaczej.

Kiedy można rozmawiać o podziale wydatków?

Choć standard przewiduje, że koszty pokrywa kupujący, praktyka pokazuje, że w pewnych sytuacjach możliwa jest inna umowa. 

Dzieje się tak, gdy:

• sprzedającemu zależy na szybkim zamknięciu transakcji;
• nieruchomość ma wady prawne lub techniczne, przez które trudniej ją sprzedać;
• rynek jest nasycony, a popyt osłabiony;
• deweloper chce zwiększyć atrakcyjność oferty;
• kupujący prowadzi twarde negocjacje i ma alternatywne propozycje.

Jak ustalić podział?

Podział kosztów warto zapisać w umowie przedwstępnej. Jeśli sprzedający zgadza się np. na pokrycie połowy taksy notarialnej, unikniesz nieporozumień przy podpisywaniu aktu końcowego. Notariusz pobiera wtedy część opłaty od jednej strony, a część od drugiej.

Praktyczne scenariusze

Scenariusz 1 – rynek pierwotny

Kupujesz mieszkanie od dużego dewelopera. Cena lokalu to 600 000 zł. Notariusz pobiera taksę, do tego wpis w księdze wieczystej i wypisy aktu. Całość to ok. 3500 zł. Deweloper oferuje promocję – pokrywa połowę kosztów, więc realnie płacisz 1750 zł.

Scenariusz 2 – rynek wtórny

Nabywasz mieszkanie w kamienicy za 480 000 zł. Po stronie kupującego leży podatek PCC – 9600 zł. Do tego taksa notarialna i wpisy do księgi wieczystej – łącznie ok. 3500 zł. Wydajesz więc blisko 13 000 zł ponad cenę mieszkania. Sprzedający nie partycypuje w wydatkach.

Scenariusz 3 – dom jednorodzinny

Kupno domu za 1 200 000 zł to już inny poziom kosztów. Taksa notarialna sięga górnych widełek, opłaty sądowe także są wyższe. Całość może zamknąć się w kwocie 7000–9000 zł. Jeśli dodasz do tego podatek PCC – 24 000 zł – budżet musi uwzględniać dodatkowe 30 000 zł.

Rola pośrednika kredytowego i eksperta finansowego

Dla osoby kupującej nieruchomość koszty notarialne bywają tylko jednym z wielu wydatków. Dochodzi prowizja banku, ubezpieczenia, opłaty sądowe i podatki. Ekspert finansowy pomaga Ci realnie policzyć wszystkie obciążenia jeszcze przed podpisaniem umowy. To szczególnie ważne, jeśli planujesz kredyt hipoteczny.

Obowiązki pośrednika kredytowego

Pośrednik kredytowy:

• analizuje Twoją zdolność kredytową;
• przedstawia dostępne oferty banków;
• wyjaśnia dodatkowe koszty – nie tylko odsetki, ale też wydatki okołokredytowe;
• informuje o kosztach notarialnych i podatkach związanych z transakcją.

Perspektywa kupującego

Z perspektywy nabywcy wsparcie eksperta pozwala uniknąć sytuacji, w której środki przygotowane na mieszkanie są niewystarczające. Wielu kupujących koncentruje się na cenie lokalu i wkładzie własnym, zapominając, że akt notarialny i podatki także wymagają odłożonej gotówki.

Najczęstsze błędy kupujących

Spośród najczęstszych błędów kupujących wyróżniamy:

Pomijanie dodatkowych kosztów

Kupujący skupiają się na cenie nieruchomości, a pomijają opłaty notarialne, sądowe i podatki. Później okazuje się, że brakuje kilku tysięcy złotych do zamknięcia transakcji.

Brak zapisu w umowie przedwstępnej

Ustalenia ustne nie wystarczą. Jeśli strony dogadały się co do podziału kosztów, zapis powinien znaleźć się w umowie przedwstępnej. Brak takiego punktu prowadzi do nieporozumień.

Niedoszacowanie taksy

Niektórzy kupujący sądzą, że taksa to symboliczna kwota. W praktyce przy dużych wartościach nieruchomości kwota liczona przez notariusza bywa wysoka.

Zbyt późne konsultacje

Wielu kupujących zgłasza się do eksperta kredytowego dopiero w momencie podpisania aktu. To błąd – analiza pełnych kosztów powinna nastąpić wcześniej.

Podział kosztów przy różnych typach umów

Typ umowy	Kto zwykle płaci koszty notariusza	Dodatkowe informacje
Umowa sprzedaży	Kupujący, chyba że strony ustalą inny podział	Standard rynkowy zakłada pełen koszt po stronie nabywcy; możliwe zapisy o podziale w umowie
Umowa darowizny	Obdarowany	Najbliższa rodzina zwolniona z PCC, ale taksa notarialna oraz opłaty sądowe pozostają obowiązkowe
Umowa zamiany	Podział proporcjonalny albo ustalony indywidualnie	Wartość zamienianych nieruchomości wpływa na wysokość taksy; strony mogą wskazać, kto pokrywa całość
Umowa przedwstępna (akt)	Najczęściej kupujący	Koszty niższe niż przy akcie ostatecznym; forma notarialna daje mocniejsze zabezpieczenie transakcji
Umowa deweloperska	Kupujący	Obowiązkowa przy rynku pierwotnym; zawiera roszczenie o przeniesienie własności wpisywane do księgi
Umowa działu spadku	Spadkobiercy wspólnie	Koszty dzielone pomiędzy spadkobierców proporcjonalnie do udziałów; możliwe indywidualne ustalenia
Umowa zniesienia współwłasności	Strony ustalają podział kosztów	Wysokość zależy od wartości nieruchomości; notariusz przygotowuje akt oraz wpisy do księgi wieczystej

Wpisy do ksiąg wieczystych – dlaczego są niezbędne?

Bez wpisu do księgi wieczystej nie stajesz się formalnie właścicielem nieruchomości. Sam akt notarialny stanowi podstawę, ale dopiero wpis kończy proces.

Rodzaje wpisów

W trakcie zakupu pojawiają się różne rodzaje wpisów:

• wpis prawa własności na rzecz nabywcy;
• wpis hipoteki, jeśli finansujesz zakup kredytem;
• wpis roszczenia o przeniesienie własności przy umowie deweloperskiej;
• wpis służebności, np. drogi koniecznej.

Koszty sądowe

Każdy wpis wymaga opłaty sądowej. Najczęściej mówimy o kwotach kilkuset złotych. W przypadku hipoteki jest to dodatkowy wpis, również obciążający kupującego. Warto pamiętać, że wszystkie te opłaty zbiera notariusz i przekazuje do sądu razem z aktem.

Blog finansowy Februs. Źródło: www.februs.pl/blog/

Praktyczne wskazówki przy planowaniu budżetu

Nie skupiaj się wyłącznie na cenie nieruchomości. Policz taksę, wpisy do księgi, podatek PCC, opłaty bankowe, ubezpieczenia. Dopiero wtedy wiesz, ile realnie potrzebujesz.

Zostaw margines bezpieczeństwa

Rzadko zdarza się, że finalne koszty są niższe od prognozowanych. Zawsze lepiej mieć rezerwę – dodatkowe 5–10% wartości transakcji pozwala spokojnie sfinalizować zakup.

Sprawdź oferty notariuszy

Notariusz ma ograniczone widełki, ale w praktyce pobierane kwoty różnią się między kancelariami. Warto zadzwonić do kilku i porównać.

Negocjuj ze sprzedającym

Nie bój się poruszyć tematu podziału kosztów. Sprzedający może zgodzić się na ustępstwa, jeśli transakcja jest dla niego priorytetowa.

Korzystaj ze wsparcia ekspertów

Pośrednik kredytowy lub ekspert finansowy to osoby, które przeprowadzą Cię przez całość procesu i pomogą ustalić pełną listę opłat.

Wnioski

Kupując mieszkanie lub dom, to Ty w większości przypadków ponosisz koszty notariusza, podatków i wpisów w księdze wieczystej. Musisz pamiętać, że wysokość wydatków zależy od wartości nieruchomości i rodzaju rynku – wtórnego lub pierwotnego. Odpowiednie planowanie budżetu oraz znajomość zasad przeniesienia własności chronią Cię przed niespodziewanymi obciążeniami.

Jeśli chcesz przejść cały proces sprawnie i bez ryzyka błędów, skorzystaj z doświadczenia ekspertów kredytowych Februs Financial Group. Zadzwoń pod numer +48 789 432 442 lub napisz maila na biuro@februs.pl, aby rozpocząć współpracę i otrzymać kompleksowe wsparcie w finansowaniu zakupu nieruchomości.

 

Kto płaci za notariusza przy zakupie mieszkania – FAQ

Jakie są najczęstsze pytania i odpowiedzi pod kątem płatności za notariusza przy zakupie mieszkania?

Kto płaci za notariusza przy zakupie mieszkania?

Najczęściej koszty notariusza pokrywa kupujący, bo to on zyskuje prawo własności i potrzebuje wpisu do księgi wieczystej. Strony mogą jednak ustalić inny podział wydatków w umowie przedwstępnej.

Ile się płaci za notariusza przy zakupie mieszkania?

Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości mieszkania i widełek ustawowych. Do tego doliczasz opłaty sądowe, wypisy aktu oraz ewentualny podatek PCC.

Kto płaci za notariusza przy zakupie mieszkania od dewelopera?

Zasadniczo koszt ponosi kupujący, choć niektórzy deweloperzy wprowadzają promocje i przejmują część opłat. Zyskujesz również brak podatku PCC, ponieważ cena obejmuje VAT.

Kto płaci za notariusza przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego?

Przy rynku wtórnym koszty obciążają kupującego, a dodatkowo dochodzi 2% podatek PCC. Sprzedający nie bierze udziału w pokrywaniu wydatków notarialnych.

Kto płaci za notariusza przy zakupie domu?

Podobnie jak przy mieszkaniu, koszt pokrywa kupujący. Warto jednak pamiętać, że podstawą do wyliczeń jest cała nieruchomość, czyli budynek razem z gruntem.

Czy mogę negocjować podział kosztów notarialnych?

Tak, podział wydatków zależy od ustaleń stron i możesz wprowadzić go do umowy przedwstępnej. Negocjacje są szczególnie realne, gdy sprzedającemu zależy na szybkiej transakcji.

Jakie dodatkowe opłaty poza taksą notarialną muszę przewidzieć?

Poza wynagrodzeniem notariusza dochodzą opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej, wypisy aktu oraz podatek PCC przy rynku wtórnym. Jeśli korzystasz z kredytu, dolicz także wpis hipoteki.